大家好，我是谢晖。中国房价还能涨几轮吗，德国一台的一位记者今天突然采访了我这个问题，我也在思考，到底房价涨到什么时候是个头，还是说中国的房价涨幅根本没有尽头。想不通的时候，就想看看其他发达国家，他们的房价经过这么多年，有尽头了吗，我们在冲击GDP第一的路途上，还能支持我们的楼市上涨几轮呢？想到这里，我又翻出了全球的房价数据，看看我们现在最好的几个城市在全球什么水平了。
数据来源是经济学家任泽平发布了《全球一线城市房价比较：2022新版》，报告选取的样本是，具有代表性的全球心城市，包括纽约、伦敦、东京、北上广深、香港等。
这里咱们分市中心和外围区（距离市中心8公里左右）两个角度来对比，可能更有说服力一些，因为全球房屋面积统一的口径不一样，内地统计口径一般为建筑面积，包括公摊和使用两块，而多数国家还是按套内面积进行计算，一般来说，套内面积约为建筑面积的80%，我们换算后就统一按照建筑面积进行对比。
市中心板块：全球最贵的城市是香港，均价21.8万一平；首尔排在第二，15万元/平方米；北京第四，13.4万元/平；深圳第五，12.44万/平；上海第六，12.41万/平；广州9.2万/平，排在第十七位。
在外围区域，中国香港以14.8万元/平方米位居第一，北京以7.6万元/平方米位居第二，上海、深圳分别以6.5万元/平方米、5.1万元/平方米，位居第七、第二十五，依然处于世界前列，广州以4.1万元/平位居三十八，但相对中心区域排名有所后移，东京的均价在4.1万，跟广州相当。
这样一看，除了广州以外，貌似中国的其他三座核心城市的房价已经是全球佼佼者了，如果把全球房价第一香港作为超越的目标，那说明北上深还有翻一倍的可能性，香港22万的均价也没崩盘，只是普通民众已不再奢望买房了，只求能租到一套公租房，香港的富豪们如此富有，但是也没创造出造福人类的产品。因为房地产，香港没有一家响当当的科创品牌和企业。因为房地产，就算香港科技大学毕业生，30多岁，还住在和父母的房子里，还是上铺。现在中国的年轻人，已经为了买一套房跌跌叫苦了，大家不敢大额消费，但是我们还没经历过房价暴跌的状态，邻居日本是经历过股市楼市暴跌的，而且现在我们楼市的情况和日本确实已经有几分象了。
1.全民炒房的风气很像，现在大家心里还是有炒房致富的心态，虽然房价已经连续跌了好几年，但是并没有伤到筋骨，炒房客还是在等待新一轮的市场回暖.根据央行数据，1月信贷增长如期实现“开门红”，新增贷款4.9万亿元，同比增长9227亿元，个人部分2572亿元，企业部分4.68万亿元，呵呵，企业的贷款，有多少流入房地产不得而知，但是提前还款潮的到来， 跟如此大规模的企业贷需求，让人不得不联想到一起。
试问，现在有多少中小企业主敢贷款出来去加大规模生产的？我想，大概率都是借着企业的名义，拿钱提前还房贷或者储备好现金继续买入更好的房产吧。而日本那时候同样也是炒房盛行，当时日本出现过抽签摇号买房子，日本电视台在一次东京的房产抽签现场，拍摄下了一个多次抽签不中的年轻人现场崩溃的场景。众多观众看到了这个等着新房结婚的年轻人，因过度伤心崩溃而倒地抽搐的样子，这是无数一房难求的日本本年轻人的真实写照。
2、利率下调，想想几年前，多少人借着5.88%甚至6个点以上的利率还是要上车买房，包括我自己，也是5.73的利率，而现在呢，楼市稍微不行了几年，就开始一直降低房贷利率，还搞出来了LPR利率浮动机制，各地的利率下限也在持续突破，现在有城市商贷利率下限最低已经调整到3.7%了，这应该还不是后面的最低点，看看日本，日本央行在1989年5 月前一直维持了 2 年多的2.5%超低利率，所以，现在国内的利率还是有下调的空间，至少到3%是非常有可能了，因为3.7都还不足以刺激大家了。
3、年轻人不愿意生育，人口开始下滑，去年我们国家人口首次开始净减少了，85万，这是一个起点，不是终点，人口的净减少，直接影响的就是幼儿园、小学、中学甚至大学的入学率，未来的学校一定将是过剩的，因为没有那么多的需求，未来的老师也一定是过剩的，甚至是要下岗的，铁饭碗也终将被打破，要知道日本股市和房市破灭的时候，人口还不是净减少的，但是年轻人已经开始基本不愿意生育了，1990年，日本人口1.255亿，到2010年人口1.280亿，20多年，人口净增加是300万不到，实际上聊胜于无了。年轻人的生育意愿和购房意愿决定了市场的情况，从今年开始，相信00后甚至10后们会更加用不生孩子和不买房子来对抗高昂的房价了。
当然还有很多不同之处，比如城镇化率、土地制度、经济发展程度等等，都会影响我们国家的楼市，所以目前我们整体的房价还是安全的，不至于出现暴跌，但是再多来几轮，那就离不安全不远了，就看我们后面怎么软着陆了，所以现在很多炒房刚需们还是在等一线城市政策放松，核心城市回暖，继续买更多房子致富了。
中国人为什么这么热衷买房，很多人说是一种家的执念，但是最根本的原因，还是因为过去的二十年，中国房子只涨不跌，房子早已经不是一堆钢筋混凝土了，而是自带金融属性的聚宝盆。
日本人在90年代也是跟我们一样的想法，就像1990年1月12日日本股市，暴跌70%，而日本全国的平均房价也从1990年连续16年呈下跌趋势，截至到2006年，全国平均房价下跌了49.56%，经历过的人才知道痛，没有经历过的永远觉得坏事不会发生。
现在房价跌的最猛的可以说是天津了，五年时间可以说均价跌掉1万一平，资产在迅速缩水，如果再下跌到一定程度，比如房贷余额超过了房产市值，那肯定会断供了，断供潮就是这么慢慢出现的。如果我在2017年说，你买天津的房子，在未来五年肯定要亏100万，他会信我吗，肯定说我骗他。就像我要是回到90年代，告诉那时候的日本人说，你的股票和房子马上要贬值一半了，赶紧卖房自保吧，东京的房地产都要破灭了，那当时的日本人肯定得把我骂个半死。
他们会觉得，日本的土地那么少，需求的人数那么多，肯定房价还要再翻几倍，说不定还会友好的提醒我，不要看眼前，因为工资会涨的，十几年前几百块的房贷，你看现在就是几天的工资而已，过去在日本买房的人都赚翻了，你看，丰田、索尼、松下这些企业都在投资房地产，我们普通人还有啥投资比买东京房产更好的渠道呢，你难道指望东京的房价很低？东京可不光是东京人买哦，那可是全日本有钱人向往的地方，是最核心的资产，未来全国的日本人甚至全球的年轻人都会来东京，你现在买东京可以够首付三房，明年只够两房了，后年再买就只够厕所了，东京房价会一直涨的。
是不是有点似曾相识，白岩松老师说过这样一段话，“难道你希望现在房价很低？希望工作一点压力都没有？希望你追求的女孩一追求她就同意？不会吧？
白老师，我不希望房价很低，我只希望年轻人不要用大半辈子甚至一辈子只为了买一套房，那会扼杀掉我们的创新，侵蚀掉我们的思考，甚至破灭掉我们的希望，房价不要很低，5-10年工资能够买一套当地城市的房子就合理了。
北上广的房子当然可以再涨，算你涨一倍到24万均价，跟香港打成平手，那北上深的科技和创新企业也就会慢慢死去，留下一堆全球20强的超大房企，又有什么意义吗？只是造福最顶层的那些人，对老百姓毫无益处，因为如果2023年后房价再涨一轮，北上深的房子就彻彻底底的变成有房人的游戏了，普通人已经无法逾越那个首付和房贷门槛了。
香港房价问鼎第一，成为金融中心，但是北上深还能成为金融中心吗？怎么能有那么多个呢，要是个个都是中心，那还是中心吗，而且玩金融我们还太嫩了点吧，我们现在还有华为，要是再来一轮，华为还能顶得住诱惑吗，其他企业呢，有多少有任老的魄力和坚定，我相信95%都没有，丰田这种企业在日本楼市疯狂的时候都没抵抗住诱惑，我不信中国的企业有多少比丰田更有定力。而且，房价的高企也会无形中加大企业成本，反向逼迫企业去参与到房地产中，一旦尝到里面的躺赚感觉，就会像毒品一样令人无法自拔，换作个人也是一样，在楼市中躺赚过几百万甚至上千万的人是很难有定力去做长期创新的。
所以，要想实现转型，必须要割断买房躺赚的这个毒瘤，有这个念头在，科技创新就被设了一道重重的大门。当然，中国的楼市一定不会重蹈日本的覆辙，现在来看，还是能够具备一到两轮上涨的动力，老百姓接受杠杆的程度还是有空间，多数人还是会努力往核心城市冲冲，所以现在的房价还是安全的，只是，再上涨完了之后要怎么办，有钱人可以提前预判，进行抛售，然后留下一地鸡毛，普通老百姓呢，只能背负一辈子房贷，在多米诺骨牌游戏中成为倒下的那张牌。
我们能做的不多，帮助大家不要成为倒下的那张牌，在楼市疯狂的时候冷静冷静，今年一线城市如果再次大涨，大家也不用特别惊讶，因为这就是历史的重复，因为土地财政的本质还没变，本质没变，房价这东西就变不到哪里去，只是涨多涨少的问题和哪个区涨多涨少的问题，唯一变了的就是能再涨的城市又少了，后面的城市没有汽油了，要停下来了，就像足球比赛中既当裁判又当运动员的结果就是，比赛成绩可能会出现50比0，甚至100比0。
不过也好，只有这些城市被迫没有油的时候，才会更好的思考要用什么新能源来替代，而不是继续在本地去找新油田，因为油田总有烧完的一天，希望这些城市可以尽快替换掉依赖房价的这个汽油能源吧，这样，下一个新“深圳”就可能重新诞生。
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