时代周报记者 胡天祥 发自广州
1993年，时任国务院副总理的朱镕基来到位于广州番禺的祈福新邨（同“村”，常特指社区）视察，看着两年前还是一片荒地，如今一排排整齐划一的房屋拔地而起，朱镕基感慨地说：“如果每个开发商都像祈福一样不浪费一分耕地，我就放心了！”
朱镕基赞誉祈福新邨为“中国第一邨”，它的缔造者叫彭磷基。
1991年，香港籍的祈福集团董事长彭磷基与夫人孟丽红（现任祈福集团副董事长、祈福生活服务主席）受政府邀约回到家乡（番禺钟村）投资考察。
“20世纪90年代初，内地的房地产事业几乎可以说是一片空白。项目很多都是小打小闹，没有三通一平（通电、通路、通水、土地平整），也没有很好的管理和规划。而当年的钟村地块（现祈福新邨用地)也只是一片荒地，地块内几个养鸭子的水塘一年产值只有几千块。”孟丽红告诉时代周报记者，当时我和彭先生就决定应该将国外的所见所学及具体经验全部带进中国，把钟村地块好好利用起来。据孟丽红回忆，第一期公司拿下了约1500亩的土地，后面随着项目的热销，公司也在不断追加建设用地及调整规划。
如今，祈福新邨占地面积已达7500亩，居住人口超20万人，俨然一座县城。孟丽红告诉时代周报记者，祈福新邨目前还剩下约600亩土地，预计还有5年的开发期，其产品包括住宅、商业和办公楼。
时代周报记者 邝阳升 摄
煲汤效应
回广州番禺投资地产业务前，彭磷基治下公司已接连承建了香港锦绣花园、澳门回力球场、**台北小城等多个项目，在业界小有名气。但操刀祈福新邨这样的千亩大盘，对他而言，尚属首次。
“开发祈福新邨之前，我就有一个梦想，那就是作为开发商能够有机会去完成这样一个项目，广州给我提供了任何地方都难以比拟的条件。”在彭磷基看来，祈福的面积大概相当于整个尖沙咀，在这里我充分实践了我的追求，将我对商业、对房地产的理解最好地贯注在行动中。同时也为国家在房地产开发方面起到一定的示范作用。
但问题在于，祈福新邨所处的华南板块在20世纪90年代初依然是农田、鱼塘，工业仓库林立，且公共配套缺失。按照广州一位业内人士的说法，过去华南板块由于处于“三不管”，各大楼盘被迫自力更生。
为了吸引客户，彭磷基首创性地设立了大型售楼部，培训专业售楼员，提供售楼书、模型、电视广告、设示范单位等一系列的营销硬件及软件设施。现如今，已是楼盘标配的楼书、模型，在当时却一度领风气之先。
1991年冬，祈福新邨首次发售，买家带着被子提前1天前来排队，500多套别墅在两小时内被抢售一空。先天地理条件并不优越的祈福新邨打破了“地段，地段，还是地段”的传统教条。“当时第一期开卖，八成是香港人买。”孟丽红说，因为我们首期主打的是度假概念，联排别墅一栋才19万元，所以就吸引了很多香港客户过来购买。
“后期由于购房需求的增多，我们的产品也不断更新换代，从4层楼房变成6层，再从6层变成18层电梯房。”孟丽红说，虽然高度在增加，但我们在每一个组团都会打造一个人工湖，保证业主推开窗就能看到湖。
不只是产品在更新换代。1992年，祈福新邨第一个会所开业，开创住宅区拥有会所先河。彭磷基还于1996年、1998年分别投资2.3亿元和1.5亿元建成学校，从小学贯穿至大学；2002年彭磷基还投资10亿元兴建三级甲等医院—祈福医院。为节约水资源及保护环境，在没有先例，没有政府要求的情况下，祈福新邨还主动斥资4000万元建设污水处理厂，将每日小区内产生的生活废水全部处理后或排放或循环利用。
与此同时，祈福还在社区第一个引入了楼巴，每天有逾千班次24小时的巴士来往于广州、深圳及往返港澳等地。祈福集团一位内部员工告诉时代周报记者，祈福新邨楼巴年年亏损，但为了方便业主出行，公司每年都会给楼巴补贴上百万元。
据媒体报道，凭借不俗产品与配套，祈福新邨在1996年、1997年两年内，接连售出5300多个单位，销售额达23亿元，上缴税收9600多万元。2000年后，祈福新邨还多次卫冕广州市销售冠军。
智纲智库创始人王志纲曾赞誉祈福新邨说：该项目打破了房地产开发“地头、地头、还是地头”的传统教条，也落了个“中国第一邨”的美誉。如果在欧洲，祈福新邨已经是一个城镇的概念。
“我把祈福现象喻之为煲汤效应，老火靓汤与掺入味精的滚汤，也许喝起来味道没有多大区别，但营养价值却有较大区别，只有来自于产品、配套和售后服务全方位的老火靓汤式务实开发，才能在造就良好市场口碑的同时带来良好的销售业绩。”彭磷基经常总结说，急功近利的开发理念要不得，因为消费者是清醒而挑剔的，能够辨别你是不是真心为他们着想。
即便如此，对于这一超级大盘，彭磷基仍抱有些许“遗憾”。“最初只拿了1500亩的土地，所以第一期盖的房子密度很高，规划也不合理。如果当初知道能拿到后面的土地，祈福新邨的整体规划就不会像现在这个样子了，比如我们肯定会把祈福湖规划在祈福新邨的中央。”彭磷基如是称。
不追求“遍地开花”
在祈福新邨开发数年后，以星河湾、华南碧桂园、广州雅居乐花园为代表的千亩大盘不断涌出，大盘开发模式真正成为全国房地产开发的潮流。“可以这样说，当时的华南板块，祈福是先行者，整个华南板块的大开发是我们带起来的。”每每谈及于此，彭磷基很是骄傲。
然而，当很多房企纷纷顺势向外扩张时，祈福集团却始终按兵不动。直至2002年，固守祈福新邨11年之久的祈福集团宣布结束一盘独大的过去，斥资60亿元进军佛山**。2006年3月28日，祈福宣布斥资200亿元进军花都，涉及住宅房地产、星级酒店及旅业、航空物流、商场及工业园等16个大型项目。2007年，祈福将目光投向广东肇庆，拓展港口物流业、住宅地产行业。2011年，祈福集团将业务拓展到江西，开发别墅产品。
但2011年后，祈福集团的地产业务版图再没有继续扩大，在售项目依然集中位于广州、佛山及肇庆。克而瑞数据显示，祈福集团在2017年实现销售金额51.3亿元，反观华南板块其他房企，碧桂园、雅居乐、奥园、星河湾分别在2017年实现合约销售5508亿元、897亿元、456亿元、118亿元。
“祈福一直没有扩张，他（彭磷基）这个人很踏实，并没有到处发展。如果是个生意人的话，他就可以到处克隆，”世联行首席技术官黎振伟曾对时代周报记者表示，我曾听彭磷基说过，如果我到处去做，我的队伍成长了没有，经验成熟没有，如果没有，我就不会开始第二个、第三个。
“我认为人的精力有限，而市场是无限大”。一个企业发展战线太长、太分散，很容易因管理不到位或因出现问题处理不及时而导致“一棋不慎，满盘皆输”的情况。在彭磷基看来，祈福集团发展项目一向量力而为，不会不切实际地追求项目的“遍地开花”。
“我们不追求量，而是追求品质。之前也有开发商想用我们的品牌，被我们拒绝了。”孟丽红告诉时代周报记者，尤其在当前房地产市场调控的大背景下，你不可能保证每天都可以卖这么多的房子。
祈福一位内部人士告诉时代周报记者，祈福之所以最近几年在地产业务上减少投入，实际也和彭磷基的选择有很大关系，“老板现在主要精力都放在教育、医疗上面，地产这块就只把现有资源开发好就行了。”上述人士表示。
社区价值资本化
之后数年，醉心于教育及医疗行业的祈福集团，在地产业务上鲜有声音。直至2016年，祈福重新迎来高光时刻。是年11月8日，祈福生活服务正式在香港挂牌上市。
资料显示，祈福生活服务成立于1998年，2008年开拓零售业务，2011年拓展餐饮服务及配套生活服务，2017年新增资讯科技服务。至此，祈福生活服务已构建起了一个包括物业管理、零售服务、餐饮服务、资讯科技服务及配套生活服务的多元化业务组合。
“我们不是一家传统意义上的物业管理公司，我们是一站式全方位的生活服务公司，也是目前为止唯一一家拥有这种商业模式的公司。正因如此，我们的侧重点不在物业管理的体量有多大，而在将来如何扩充、发展几大板块的业务。”孟丽红在接受媒体采访时指出，单纯的物业管理，会有项目的局限，别人管理的项目你就不能再管理。但我们的模式可以突破项目、地点的局限，在不同的地方，就算不是我们管理的地方，我们也可以复制业务。例如可以在任意合适的地方开设超市、教育城等，而不一定要选择在社区里。在别人管理的地方，我们同样可以开展合作，提供别人没有的资讯科技、智能化等业务，完美融合。
克而瑞分析师蔡建林认为，祈福生活服务业绩贡献主力来源于餐饮和零售，这部分业务的毛利水平和利润空间相对物业管理业务较高，并且作为大型社区商业的重要组成，未来可能成为讲O2O社区故事的重要基础。
财报显示，2017年，祈福生活服务收入同比增长11.7%达到约人民币3.65亿元，毛利增长17.1%达到约人民币1.52亿元。2018年上半年，祈福生活服务收入同比增长7.6%达到约人民币1.86亿元，毛利增长18.0%达到约人民币8508万元，毛利率升至46.0%。截至2018年6月30日，祈福生活服务共为15个住宅区及3项纯商业物业提供物业管理服务，合计订约建筑面积约为687万平方米；营运15家不同规模的零售店，总建筑面积约为1.2万平方米。此外，还包括在广东营运8家餐饮店，总建面约为1300平方米。
对于今后的扩张，孟丽红表示，公司将不断增加管理的住宅单位的总建筑面积及数目，扩大服务覆盖范围，推动收益增长。此外，集团将有意收购合适的物业管理公司且进一步拓展零售店、餐饮店网络及校外培训服务。
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