卢致珍 赢商网 2022-09-10 18:29 发表于广东
来源 | 赢商网（ID：winshang）
作者 | 卢致珍
图片来源 | 新鸿基地产及各项目
9月8日，中秋前夕，新鸿基地产对外公布过去一年的成绩单。在截至2022年6月30日的财政年度内，这家老牌房企在市场波动的环境下，整体业绩未能“幸免”。
?? 未能增收增利：收入777.47亿港元，同比减少8.8%；撇除投资物业公平值变动的影响后，可拨归公司股东基础溢利为287.29亿港元，同比下跌3.8%；
?? 收租保持平稳：总租金收入248.1亿港元，净租金收入按年微涨1%至192.5亿港元；
?? 同处疫情阴霾，香港与内地表现“分化”：香港物业投资总租金收入按年减少3%至175.51亿港元，而内地总租金收入为人民币54.28元，按年上涨4%；
?? 酒店业务同样受疫情影响，位于南京国金中心的南京安达仕酒店和苏州四季酒店开幕时间推迟，计划2023年分期开业。
物业投资两地分化
内地总租金收入坚挺
聚焦至物业投资，疫情阴霾仍在持续，新鸿基地产在内地和香港的业绩表现逐渐两极分化。
财年内，内地租金收入稳中有升，尤其去年下半年增长稳健。得益于零售物业的续租租金上涨，内地出租物业组合的净租金收入增长8%至55.15亿港元。
分区域来看，第二季度内上海全市实施严格的人流管控措施，上海国金中心商场以及浦西潮流地标环贸IAPM、One ITC深受影响。但随着6月初上海居民日常生活和商业运作逐步恢复，集团商场人流已有所改善，租户销售额反弹，特别是高端消费品。
据悉，环贸IAPM商场位于淮海中路，引入238个国际高端潮流品牌，以夜行购物概念聚集奢侈品零售、餐饮美食、娱乐体验、生活时尚等生活方式业态。
One ITC商场则坐落于徐家汇核心地段，汇集Louis Vuitton、Gucci、Celine等众多一线奢侈品牌，其中一成品牌为首次入驻中国和上海，超过五成品牌则是首次进驻徐家汇商圈。
在上海之外的其他一线城市，疫情偶发情况下，北京APM及广州天汇IGC、天环广场的出租率保持较高水平，并持续引入优质品牌。
尤其在广州，据赢商网了解，两大项目于今年上半年均焕新十多家品牌。其中，天环Parc Central引进ZENITH真力时广州旗舰店以及RAZZLE、Shake Shack、I-PRIMO等一众城市级首店，夯实首店收割机的属性。
而在香港，疫情形势严峻，总租金收入仍在减少。值得欣慰的是，年内零售物业整体平均出租率约达95%，得益于交通线路开通、消费券计划、The Point会员计划及品牌组合优化等措施，自二季度开始旗下商场租户销售额反弹，客流也在逐渐恢复。
其中，港铁东铁线过海段于5月正式通车，为新鸿基地产沿线的MOKO新世纪广场、新城市广场、HomeSquare、新达广场、上水广场和新都广场带来了更广泛的客源，刺激客流回升。
The Point作为全港大型商场综合计划，已吸纳近200万会员，年内活跃会员人数增长近20%。新鸿基地产不断优化会员服务功能，比如会员积分直接转换Point Dollar，可在集团25家商场的2000多家商户当现金使用。
新鸿基地产在财报中强调，尽管疫情冲击令租务市场受挫，但短期内香港及内地物业投资业务的经营环境有望逐步改善。
地标式综合项目筹开中
为经常性收入挖掘新动力
在未来一年半内，新鸿基地产将有多个新项目落成，其中包括香港观塘写字楼及零售项目、元朗行点商场扩展部分以及南京国金中心商场等，为集团经常性收入带来支持。
中长期而言，包括上海ITC、杭州国际金融中心、广州环球贸易广场（广州南站ICC）等多个地标式综合项目的建设完成，将进一步扩大新鸿基地产在内地的投资物业组合，迎合国家内需增长机遇，促使集团发展走上新台阶。
// 南京IFC商场：明年初分期开业，将引进米芝莲星级和黑珍珠餐厅首店
公开资料显示，南京国金中心（南京IFC）集现代高科技办公楼、高端购物商场与豪华酒店于一体，是继香港IFC和上海IFC之后，新鸿基地产IFC系列的第三个巨作。项目地处南京河西中央商业区核心地带，地铁二号线和十号线换乘站元通站上盖，地理位置优越。
其中，南京国金中心商场约10万㎡，以西式庭园为主题，计划引入国际一线品牌，以及首次进驻南京的米芝莲星级和大众点评黑珍珠餐厅，目前“预租反应良好”，计划2023年初起分期开业。
商场将与项目的两栋写字楼和南京安达仕酒店相辅相成，写字楼已在2020年底落成，酒店将于2023年分期开业。
// 上海ITC：370米高摩天大楼及旗舰商场在建
上海ITC项目余下部分总楼面达670万平方呎，包括两栋甲级写字楼、250万平方呎的旗舰商场和Andaz Shanghai ITC酒店，建筑工程已有序恢复。
其中，楼高220米的办公大楼已在2022年中落成，并交付租客，另一栋楼高370米的摩天大楼预计2024年底落成，商场部分则将网罗众多知名品牌。整体来看，上海ITC项目的环保建筑和设计理念出众，将为徐家汇带来全新面貌。
// 杭州国际金融中心：全球第四座IFC
位于钱江新城中央商务区的杭州国际金融中心，由新鸿基地产与平安不动产、钱投集团携手打造，集优质写字楼、商场、住宅和酒店于一体，分期落成。
杭州国际金融中心效果图
项目规划设计顾问由扎哈·哈迪德建筑师事务所担纲，同时又聘请Lead8、WOODS BAGOT、BCI、ACLA、泛亚国际、CCD等多个国际设计顾问团队，以“穿针引线·无缝城市”为设计理念，将办公、休闲、生活场景等多维空间紧密串联，打造无界空间。
项目建成后，将成为杭州中央商务区内，兼具文化和旅游元素并适合生活、工作和购物的绿色智慧社区。
// 广州环球贸易广场：86万㎡世界级TOD综合项目
2021年4月，新鸿基地产以70.82亿元成功投得广州南站核心区地块，将打造成国际一流的大型综合TOD项目——广州环球贸易广场（广州南站ICC），包括办公大楼、商场、酒店、住宅、公寓及公共交通设施等，提供约86万㎡（930万平方呎）综合发展空间，预计2025年起分阶段落成。
广州南站ICC规划效果图
广州南站ICC与地标性的香港环球贸易广场ICC和西九龙高铁站上盖商业综合体项目，分别矗立于广深港高铁线的两端，将发挥协同效应，进一步壮大新鸿基地产在大湾区的业务布局。
该项目已于2021年12月动工，首批住宅计划今年年底推售。
TOD并非简单的地铁上盖，而是充分利用城市交通枢纽优势，融合新生活模式，有效缩短人们生活半径，让公共交通实力达到最大化的发挥。早在上世纪开始，新鸿基地产便不断探索人、城市与商业三者相融相通的融合模式，在多地打造城市地标及TOD项目。
在内地，新鸿基地产同样采取选择性和专注发展策略，以大型交通导向的TOD综合项目建立优质品牌，广州南站ICC无疑将成为其全新的TOD代表作。
今年是香港回归祖国25周年，内地市场也在加强内循环，新鸿基地产表示，未来将继续在香港和内地主要城市投资，选择性的购地发展新项目。
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