很多人第一次听说淘宝还能买房，反应都是一脸懵——淘宝不是卖衣服卖手机的地方吗？怎么连房子都能买了？其实淘宝房产网这个入口，藏在阿里拍卖里面，打开淘宝搜索”法拍房”或者”阿里拍卖房产”，就能看到一大堆房子挂在那竞价。说实话，我第一次看到的时候也觉得不靠谱，但是后来身边真有人通过这个渠道买了房，我才开始认真研究这个东西。今天就把淘宝房产网到底是什么、法拍房怎么玩、有哪些坑，一次给你聊透。
淘宝房产网到底是什么
先搞清楚概念。淘宝房产网不是一个独立的网站，它本质上是阿里拍卖下面的房产频道。你打开淘宝APP，搜索”阿里拍卖”，进去以后找”房产”分类，就是这里了。
这里面主要有三种类型的房产：
第1种，法拍房。这是大头，也是淘宝房产网最核心的业务。法院把欠债人的房子强制执行拿出来拍卖，价格一般比市场低不少。有住宅、商铺、写字楼，什么都有。
第2种，二手房。这个比较少，主要是跟一些中介机构合作挂上去的房源，本质上跟链家贝壳上的二手房差不多，只是换了个平台展示。
第3种，新房。有些开发商也会在阿里拍卖上搞特价房拍卖，说是什么”1元起拍”，其实就是营销噱头，最后成交价跟正常买房差不多。
所以你要记住，淘宝房产网最有价值的就是法拍房这一块，其他两类基本可以忽略，因为你在别的平台能找到更好的选择。
淘宝法拍房怎么参加拍卖
法拍房的参与流程，我给你拆开讲，一步步来。
第1步，找房源。在阿里拍卖房产频道筛选你想要的城市、面积、价格区间。注意看”评估价”和”起拍价”的差距，差距越大说明折扣越狠。
第2步，看房。这一步很多人偷懒，觉得有照片就行了。我告诉你，法拍房的照片有时候是几个月前拍的，房子现在什么状态你根本不知道。有的法拍房里面还住着人，你去看房可能都进不去。但是不管多麻烦，一定要去现场看，看小区环境、看房子现状、看周边配套。
第3步，交保证金。确定要拍了，先交一笔保证金，一般是起拍价的10%到20%。比如起拍价100万的房子，保证金可能要10万到20万。这笔钱如果你拍成功了就抵扣房款，如果你拍到了又反悔不要了，保证金直接没收，一分不退。
第4步，竞价。到了拍卖时间，跟别人网上出价竞拍。每次加价有最小幅度，一般是一万两万地往上加。拍卖时间通常是24小时，如果最后几分钟有人出价，会自动延时5分钟。所以经常出现最后几秒被别人截胡的情况，刺激得很。
第5步，付款。拍成功以后，法院会给你一个限期，一般是7到15天，你必须在期限内付清全款。如果你要贷款，这个时间卡得非常紧，后面会单独讲。
淘宝法拍房到底能不能捡漏
这是所有人最关心的问题——能不能买到便宜房子？
先说结论：能，但没那么容易。
法拍房的起拍价一般是评估价的7折，如果一拍流拍了，二拍还能再打8折，也就是评估价的5.6折。你想想，市价200万的房子，起拍价可能才112万，看起来是不是很香？
但真实情况是什么？我给你算笔账。
第1种情况，好地段的法拍房，竞争激烈，最终成交价可能只比市场价便宜10%到15%。比如市场价200万的房子，最后拍到了170万、180万，你觉得捡了20万的漏，但你还没算税费和其他成本。
第2种情况，偏远地段的法拍房，没人跟你抢，可能真拍到5折6折。但问题是这种房子本身就有硬伤，要么位置太差，要么有各种纠纷，不然不会没人要。
隐藏成本你也要算进去：契税、增值税、个税、物业欠费、水电气欠费、执行费、评估费，加起来可能要占到房价的10%到15%。你以为省了30万，最后一看总支出，可能只省了10万。
所以捡漏是可能的，但要对总成本有清醒认识，别只看起拍价。
淘宝法拍房风险详解
法拍房最大的问题不是价格，是风险。我一个一个给你讲。
第1个风险，欠款和抵押。原房主可能欠了一屁股债，房子可能有多次抵押。虽然法拍房法院会解除抵押，但如果房子上有其他查封或者轮候查封，处理起来很麻烦。买之前一定要查清楚房子的抵押和查封情况。
第2个风险，租赁合同。法律上有句话叫”买卖不破租赁”。如果原房主在房子被查封之前签了长期租赁合同，你买了房子也得继续履行租约。有的原房主故意搞个10年20年的租赁合同，租给亲戚朋友，你买了房子收不了房，也赶不走租客。这是法拍房最大的坑之一。
第3个风险，腾退困难。法院拍卖了房子，但原房主不肯搬走。有的赖着不走，有的把老弱病残放里面住着，你不敢动也不敢赶。虽然法律规定法院负责腾退，但实际执行中很多法院根本不管，你得自己去处理。
第4个风险，户口问题。你买了法拍房，但原房主的户口可能还挂在上面。虽然现在很多城市可以强制迁出，但流程慢，而且如果原房主的户口不迁走，你的户口可能迁不进来，影响小孩上学。
第5个风险，税费。法拍房的税费承担规则跟二手房不一样。有些情况下，原本该卖家出的税费也要买家来承担，包括原房主的个税、增值税等。这笔钱加起来可能几十万，买之前一定要算清楚。
淘宝法拍房贷款怎么办理
很多人以为法拍房必须全款，其实不是，法拍房也可以贷款，但跟普通房贷不一样。
法拍房贷款有个专门的名字叫”法拍贷”。操作流程是这样的：
第1步，拍之前先去银行咨询。不是所有银行都做法拍贷，一般是跟阿里拍卖合作的几家银行，比如工商银行、建设银行这些大行。你去问清楚需要什么条件、利率多少、能贷几成。
第2步，拍成功以后马上联系银行。法院给你7到15天付款期限，你在这个时间里要完成贷款审批。时间非常紧，所以拍之前最好就把资料准备好，预审一下。
第3步，担保。法拍贷一般需要担保公司介入，因为银行放款前房子还没过户到你名下，银行没有抵押物，所以需要担保公司给你做阶段性担保。担保费一般是贷款金额的1%到2%。
第4步，放款和过户。银行审批通过以后，直接把钱打到法院指定账户。你拿到法院的裁定书和协助执行通知书，去房管局办理过户，然后再把房子抵押给银行。
利率方面，法拍贷的利率跟普通房贷差不多，现在大概在3.5%到4.5%之间。贷款成数一般最高7成，跟正常房贷差不多。但是法拍贷的审核更严格，对个人征信和收入证明要求更高，因为银行知道法拍房风险更大。
淘宝法拍房和二手房对比
法拍房和二手房到底选哪个？我给你从几个维度对比一下。
价格：法拍房起拍价低，但加上税费和隐藏成本，实际优势可能就10%到20%。二手房价格透明，你看到多少基本就是多少，税费各付各的。
流程：法拍房流程复杂，要报名、交保证金、竞拍、限时付款、过户，每一步都不能出错。二手房流程成熟，中介带着你一步步走，省心得多。
风险：法拍房风险前面讲了一堆，腾退、租赁、户口、税费，任何一个出问题都够你喝一壶。二手房风险小得多，至少你能实地看房、能跟房东面对面谈、能查清楚所有信息再决定。
时间：法拍房从拍到拿证，顺利的话2到3个月，遇到纠纷可能半年一年都搞不定。二手房一般1到2个月就能走完所有流程。
说白了，法拍房是高风险高回报，二手房是低风险低回报。你如果有时间精力去研究去跑腿，法拍房确实能省一笔钱。你如果图省心省事，二手房更适合你。
淘宝房产网和链家贝壳对比
有人问，淘宝房产网跟链家贝壳比怎么样？这俩根本不是一回事。
平台定位：淘宝房产网主要是法拍房平台，链家贝壳是二手房和新房交易平台。一个卖的是法院强制执行的房，一个卖的是房东自己挂出来的房，底层逻辑完全不同。
服务：链家贝壳有中介全程服务，带你看房、帮你谈价、帮你办贷款、帮你过户，一条龙。淘宝房产网基本没有服务，你就是自己去看、自己去拍、自己去办，顶多有个法拍辅拍机构可以花钱请，但那是另外的价钱。
保障：链家贝壳有资金监管、有合同保障、有问题你可以找中介维权。淘宝法拍房是法院拍卖，拍到了就是你的，出了问题找法院，法院不一定管你。没有退换，没有售后，买了就是买了。
费用：链家贝壳收中介费，一般是房价的2%到3%。淘宝法拍房没有中介费，但可能有辅拍机构的服务费、担保费，加起来也不少。
简单说，链家贝壳是花钱买省心，淘宝法拍房是省钱买操心。你兜里钱够、不想折腾，找链家。你有时间有精力、想省点钱，搞法拍。
淘宝法拍房真实案例分享
先说捡漏成功的。
我认识一个哥们，去年在阿里拍卖上拍了一套杭州的法拍房，市场价280万，他185万拍下来的，省了将近100万。这房子原房主是因为公司破产被执行的，房子本身很干净，没有租赁、没有户口、物业费也不欠。他提前做了大量调查，去看了三次房，查了所有的查封和抵押记录，确认没问题才出手。拍下来以后两个月就过户入住了，现在那房子涨到了320万，他赚翻了。
再说踩坑翻车的。
另一个朋友就没这么幸运了。他在阿里拍卖上看到一套深圳的法拍房，起拍价只要市场价的6折，他一激动就拍了下来。结果呢？第一，房子里面住着原房主80岁的老母亲，死活不搬，法院也没强制执行。第二，房子上有3年的租赁合同，租给了原房主的弟弟。第三，原房主欠了4年物业费加起来6万多，还有水电气欠费8000多。他花了8个月才把人弄走，光律师费就花了5万，中间还差点把房子丢了。最后一算总账，比直接买二手房还贵了十几万，你说惨不惨。
这两个案例说明什么？法拍房能捡漏，但前提是你要做足功课。功课没做好就冲上去，大概率是踩坑。
淘宝房产网其他功能
除了法拍房，淘宝房产网还有一些别的房产类型，虽然用的人不多，但也给你说说。
租房：阿里拍卖上偶尔会有长租公寓的租赁权拍卖，比如整层楼的租赁权打包出售。这个主要是给做二房东或者搞长租公寓生意的投资人看的，普通人租房还是去找自如、蛋壳（虽然蛋壳已经暴雷了）或者直接找房东更靠谱。
商铺：法拍商铺也挺多的，有些位置不错的商铺拿出来拍，起拍价确实低。但商铺的水比住宅更深，租约问题、经营问题、税费问题，哪个都比住宅复杂。没经验的新手千万别碰法拍商铺。
土地和厂房：这个更偏投资和工业用途了。有些工厂因为破产被执行，整块地连带厂房一起拍。这种标的金额大、风险高、专业性强，一般是有团队的机构投资者在做，散户就别想了。
总结一句，淘宝房产网最值得关注的就是法拍住宅，其他的类型你要么用不上，要么碰不起。
淘宝房产网避坑总结和购买建议
最后给你总结一下，如果你打算在淘宝房产网上买法拍房，记住这几点。
第1点，买房之前一定要做尽调。查清楚房子的抵押、查封、租赁、户口、欠费情况。你自己查不到的，花点钱请专业的法拍辅拍机构帮你查，几百块到一两千块的服务费，比踩坑亏几十万强一万倍。
第2点，一定要去现场看房。照片和视频都是参考，真实的房子状况你必须亲眼看到。房子旁边有没有垃圾站、楼上是不是漏水、小区物业怎么样，这些照片不会告诉你。
第3点，把所有成本算清楚再出价。起拍价不是你的总成本，加上契税、个税、增值税、物业欠费、担保费、辅拍服务费、律师费预留，这些全加起来才是你真正的支出。别拍完了才发现超预算。
第4点，贷款要提前准备。拍之前就去银行问清楚法拍贷的条件和流程，把资料准备好。拍成功以后时间非常紧，你临时去办贷款大概率来不及。
第5点，不要头脑发热跟人竞价。法拍房拍卖跟淘宝买东西不一样，出价就是承诺，反悔保证金没收。很多人拍着拍着上头了，出价超过市场价还在加，最后骑虎难下。给自己设一个心理价位，超过了就放弃，不要恋战。
第6点，如果遇到腾退困难，找专业律师。不要自己硬来，也不要指望法院100%帮你搞定。请个律师走法律途径，虽然花钱但效率最高。
第7点，新手第一次买法拍房，建议选法院明确标注”可贷款””已腾退””无租赁”的房子。虽然这种房子竞争更激烈，折扣可能更小，但至少不会翻车。等你熟悉了流程，再考虑挑战更高难度的标的。
淘宝房产网不是坑，但法拍房确实有坑。区别在于，你做没做功课。做足了功课，法拍房就是一条普通人也能走的买房捷径。没做功课就往上冲，那就是给坑交学费。买房这事，宁可慢一点，也不要在信息不对称的情况下赌运气。运气这东西，在法拍房市场上从来不可靠，可靠的是你自己花时间研究出来的判断。
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