我做法拍这行三年多了，从最早跟着别人看现场，到后来自己带客户拍下十几套房，中间踩过的坑一只手都数不过来。今天不吹不黑，把淘宝法拍这块儿聊清楚。
先回答最核心的一个问题，淘宝法拍网靠谱吗？
靠谱。因为它不是淘宝自己开的拍卖行，它只是提供了一个技术平台，真正主导拍卖的是法院。你在上面看到的每一套房、每一辆车、每一个资产，都是有司法拍卖公告的，法院执行局的人在管，出了成交裁定书能直接过户。这点跟民间中介、私下交易完全是两回事。
但”平台靠谱”不代表”每一次拍卖都稳赚”。
我说说这几年遇到的真实情况。
第一，标的物有没有瑕疵，得自己看。
法拍房最常见的坑是租约。有的房子被前业主签了二十年长租，租客交了几十万押金，法院拍卖公告上写得清清楚楚”带租约”，你没看仔细就出价，拍下来后进不去门是常事。我第一次带客户看现场，就撞见一个大姐坐门口哭，说房子拍下来八个月了，租户不搬，走诉讼程序还得半年。除了租约还有其他常见瑕疵，比如户口没迁走、房子被查封抵押、原业主拒不腾房、房屋结构被违规改造。这些在公告里都会写，你没看就是自己的问题。
第二，尾款和税费别算错。
成交价只是第一笔钱。之后还有契税、增值税、可能的个税、物业欠费、水电欠费。房子越老、原业主越麻烦，欠费就越多。我见过一套八十万拍下来的房，最后加上各种税费和补缴，实际到手成本一百零三万。所以竞拍之前，必须打电话给对应法院的执行法官，问清楚有没有欠费、税费谁承担。有些法院会写”税费各付各”，有些是”一方承担全部”，差别很大，几万块的差价说没就没。
第三，保证金一定按公告缴。
每套标的的保证金是不一样的，多的十几万，少的几千块。缴保证金必须走淘宝页面上的司法拍卖专用通道，别信任何”内部渠道””提前锁定”的话，那些百分之百是骗子。缴完之后拍不上的会原路退回，拍上了会自动抵作房款。缴保证金之前一定要看清楚缴款方账户是不是法院账户，如果不是，直接举报。
那具体怎么参与竞拍？
流程其实不复杂。第一步，用支付宝实名的淘宝账号登录，进入”司法拍卖”频道，选好城市和标的类型，找到心仪的房子；第二步，仔细读完拍卖公告、竞买须知、标的物介绍这三份文件，尤其是”温馨提示”里面写的瑕疵；第三步，去实地看房，法院一般会公告集中看样时间；第四步，缴保证金；第五步，拍卖开始时间到了，进入出价页面，可以设置代理出价上限，也可以自己盯着；第六步，成交后按公告要求在规定时间内付清尾款，逾期保证金不退。
还有一个很多人不知道的点，法拍房拍下来之后，办贷款比商品房难。因为过户流程走的是法院裁定，很多银行不接受这种材料，或者利率会往上浮。所以最好提前问几家银行，或者直接准备全款。我一般建议客户，如果想按揭，选那种法院跟本地银行有合作绿色通道的城市，比如杭州、南京、成都这些地方，流程比较顺。北方一些三线城市，银行不熟法拍流程，能拖你半年。
再说一个我这几年的心得，法拍这行水挺深，但只要你不贪、不着急、一套一套慢慢挑，还是能挑到实惠的。市面上一般七折起拍，二拍再打八折，成交价通常在市场价的六五到八五之间。真要说赚多少，不好一概而论，但比同地段买二手房是有优势的。当然要选对城市和板块，一线城市核心地段的法拍基本没什么便宜可捡，都被专业机构和资金充足的人扫走了；反倒是二三线城市远郊、老破小、写字楼公寓，捡漏机会大一些。
还有一件事儿我得提。参与法拍的人现在越来越多，尤其是这两年经济一般，很多断供的房子进入司法程序。竞拍的人不光有个人，还有法拍工作室、代拍机构、投资公司。你一个新手挤进去，最容易犯的错就是脑子一热跟别人拼价。切记，拍卖开始之前先在纸上写下自己的最高心理价，超过这个价立马收手，不管别人怎么加。
最后掏心窝子提一句，第一次玩法拍，别一上来就冲三百万以上的大标的。找个五十万到一百万的普通住宅先练手，把流程走一遍，坑踩一遍，第二次心里就有数了。这个行业，经验比什么都值钱。我认识几个做得好的同行，都是拍了七八套之后才慢慢摸到门道的，前面几套就算保本已经算胜利。
再补充一点大家问得多的实操细节。
拍卖当天出价怎么心态稳？
我一般会在开拍前一个小时打开出价页面，把所有相关文件再翻一遍，把最高心理价写在便签上贴屏幕边。开拍后不要一上来就跟，让其他竞买人先试探，通常前半小时是热身，后一小时才见真章。真到延时阶段，看对方每次加价的幅度和节奏，判断对方是不是有底线。有底线的对手一般会在某个价位反复卡住，那个价就是他的底。你稍微加一档，往往能吓退他。
什么时候出价最合适？
倒计时进入最后五分钟再上，前面别浪费子弹。淘宝法拍有”延时机制”，最后五分钟每有人出价一次就自动延长五分钟，所以真正的博弈都发生在最后阶段。你早出价只会把价格拱起来，害人害己。
拿下之后什么时候去法院？
成交后一般十五天内要付清尾款，之后法院会出裁定书，你带上裁定书、成交确认书、身份证、婚姻状况证明去不动产登记中心过户。过户税费当场缴，缴完就出新证。整个流程如果材料齐全，两周之内能办完。
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