2022，量跌价稳，上海成中国楼市一哥
刚刚过去的2022年，很多人感觉中国楼市很惨。
开发商快活不下去了，新房成交量断崖式下跌，很多楼盘降价促销，裁员潮也出现了。
房价又降了多少呢？
最新的国家统计局数据是，2022年前11月，全国平均房价是9785元/㎡。同比下降了：356元/㎡。
这个降幅，只有区区的3.5%。
对比一下A股吧！2022年，上证指数累计下跌15.13%，深证成指累计下跌25.85%，创业板指累计下跌了29.37%。
股民哭晕在厕所，房地产依然是YYDS。
量跌价稳，局部还在上涨。这才是2022年，中国楼市的真相。
就拿最能反应市场变化的二手房价格来说吧。
上海全年二手房成交量仅为15.5万套，同比下降四成，回到了2017年左右的水平。
但价格上，却以均价72587元/m2，同比上升了8.66%，反超深圳，成为中国楼市的No.1。
自2019年深圳把帝都拉下马后，这是中国房价龙头的又一次易主。
值得一提，徐汇内中环也将成为供应集中片区，有高端住宅扎堆、文艺氛围浓郁的徐汇滨江，也有配套成熟，新房难求的康健、漕河泾。
02、虹口杨浦组团
虹口和杨浦新房供应结构有所区别，虹口可能更偏顶豪产品，像新湖、弘安里的别墅等 ；
而杨浦更偏向市区刚改、改善，预算1000万出头，或者改善预算2000万内，我可以肯定地说，杨浦中环内将是低分购房者上车市区最好的机会。
一方面金隅外滩东岸刚开过盘，入围分才约53分（0.17系数），大家可以参考，基本就这个分数趋势。
另一方面，明年杨浦本区的竞争异常激烈，可以预见，大撞车下，分数大概率进一步下探，再下探其实就是对分数没要求了。
其实自积分制以来，市区楼盘即使积分友好，也还是有很多小伙伴入不了围。
而明年的杨浦，我觉得不仅分友好，你多试几次大概率都能买到。
03、普陀组团
招商苏河玺入围分约72分（0.18系数），堪称普陀之光，也从侧面反映普陀内环需求旺盛，明年除了苏河玺，还会有天汇玺，但总体而言内环量不多。
内中环区域，西站/真如/曹杨和长风还不一样，前三者现在有在售楼盘，是低分上车的好区域；而长风具备豪宅氛围，城市界面也更优秀，预计会更受高分买家青睐。
还有就是桃浦，集结了宝华、金茂等优质开发商，一方面期待它们明年到底能以怎样的产品力登场；另一方面也期待桃浦在这些开发商耕耘下迎来价值蜕变。
07、金桥森兰组团
从金鼎首府到招商璀璨公馆、森兰壹公馆，申江路站和森兰板块可谓持续性火了整整1年。
这种火，不光是入围分高，认购率高，一直霸占各批次前几名。
明年该组团重头戏很多，像浦开云璟、金鼎阅府、嘉里荟萃庭以及上海城建&上海东岸投资&高行投资高行项目。
感兴趣的小伙伴要提前关注了！
12、徐泾-华漕大虹桥组团
关于徐泾，我分享三组数据（数据来源网上房地产）：
7批次过会1281套房源；8批次过会1247套房源；2022年6月楼市重启后，至今半年7个批次，徐泾共过会7004套住宅。
今年徐泾供应量真的非常非常大，但是徐泾还能依旧保持很高的越线率，以及相对不错的入围分，足以说明大虹桥在购房者心中的分量。
记住，今年是7004套。
那明年有多少呢？可以确定的是，徐泾没什么新拍地了，明年的量会大幅减少。在中铁、璀璨时代收官后，基本就只剩蟠龙府2期和虹桥公馆3期了。
所以，我一直在说当下是入主大虹桥徐泾千载难逢的时机，随着供应量大幅下降，没有理由相信，入围分还会下降。
至于华漕，购房者可能觉得相比徐泾，华漕还刚起步，虽然规划很好，但落地时间会很长。
不过有一个点是肯定的，华漕虽然后期有很多地，但目前大华和南山地块，位置可以说是最好的，尤其是南山项目是三轨交。
华漕目前两个有信息的项目，我认为很值得入手。
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