房贷，在任何时候提前还款，都是一样公平的，不改变合同约定的利率。
1.
举个例子
张三从银行贷款100万元，贷款期限20年，年利率为5.9%，等额本息。还款计划如下图所示：
张三最近有了一笔闲钱，在纠结要不要拿去提前还房贷。
- 朋友A：贷款如果选的是等额本息，那么一开始的月供，大部分是利息。你现在提前还款，不划算，相当于多付了很多利息。
- 朋友B：如果你的房贷已经到了中后期，基本上已经付了大部分利息，所以后期提前还款，其实能省的利息相当有限。
事实上，A和B的理解都是错误的。
2.
我们以等额本息为例，来做详细说明。
假设贷款总金额为A，月利率为β，贷款期数为k，每期需还款总金额（本金+利息）为x，那么等额本息计算公式：x = A * β * (1 + β) ^ k / [(1 + β) ^ k – 1]
从公式可以看出，月供的计算，由贷款金额、月利率、贷款期数决定，和已经还了多少本金没有关系。如果提前还款部分本金，那么接下来的月供，会重新计算，利率β不变，但贷款金额、贷款期数发生改变。
接上面张三的例子，贷款100万元，正常还款1年后剩余本金972996.67元，张三提前还款10万元，还剩本金872996.67元。那么，这剩余的87万多本金，实际是张三和银行重新签订了贷款合同。贷款金额872996.67元，贷款期限19年，年利率为5.9%。
提前还款前后，利率没变。
因此，无论从哪个月进行提前还本金，对于购房者、银行双方都是公平的，利率都不变，都是按照合同约定的利率执行。
上面的结论，对于房贷-等额本金，也是适用的。
3.
当然，在实际操作时，银行对于提前还款是有限制的，比如正常还款1年后才允许提前还款，或者提前还款需缴纳违约金（1个月利息）。
毕竟，对于银行，房贷是优质贷款，坏账率极低，银行并不希望客户提前还贷。
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